Sprzedaż mieszkania
Sprzedaż każdej nieruchomości, w tym sprzedaż mieszkania, wymaga sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie transakcja jest nieważna.
Dowiedz się, jak sporządzić umowę sprzedaży mieszkania, która będzie zgodna z prawem, na czym polega umowa przedwstępna, jak zabezpieczyć płatność, oraz ile wynosi taksa notarialna.
W razie wątpliwości prosimy o kontakt z notariuszem w celu wyjaśnienia wątpliwości i umówieniu terminu spotkania w kancelarii.
W artykule:
Co to jest umowa sprzedaży mieszkania
Umowa sprzedaży mieszkania, rozumianego jako stanowiący odrębną nieruchomość lokal mieszkalny, czy też sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, dla swej ważności wymaga zachowania formy aktu notarialnego.
Umowa sprzedaży powinna zawierać dokładny opis nieruchomości (ewentualnie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), cenę, sposób zapłaty ceny, informacje dotyczące jej wydania nabywcy.
Specyfika sprzedaży mieszkania w Warszawie
Mieszkanie to potoczne określenie dla lokalu mieszkalnego. Samodzielny lokal mieszkalny zdefiniowany jest w ustawie o własności lokali z 24 czerwca 1994, § 2 ust. 2 jako:
wydzielona trwałymi ścianami przestrzeń w obrębie budynku, składająca się z jednej lub kilku izb, przeznaczona na stały pobyt ludzi.
Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego należy zwrócić uwagę, czy obręb ewidencyjny, w którym znajduje się lokal, nie stanowi obszaru rewitalizowanego i czy rada miasta (rada gminy) w uchwale nie zastrzegła prawa pierwokupu nieruchomości znajdujących się na takim obszarze.
Rda m.st. Warszawy w dniu 17 lutego 2022 roku podjęła uchwałę w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji m.st. Warszawy, jednocześnie ustanawiając prawo pierwokupu wszystkich nieruchomościpołożonych na obszarze rewitalizacji na rzecz m.st. Warszawy. Obszar rewitalizacji obejmuje część prawobrzeżnej Warszawy w dzielnicach Praga Południe, Praga Północ i Targówek; w skład obszaru rewitalizacji wchodzą Kamionek, Grochów, Pelcowizna, Nowa Praga, Szmulowizna, Stara Praga, targówek Fabryczny i Targówek Mieszkaniowy.
W sytuacji, gdy lokal znajduje się na obszarze rewitalizacji i zastrzeżono prawo pierwokupu, to w uproszczeniu sprzedaż lokalu odbywa się w dwóch etapach. Pierwszy z nich to umowa sprzedaży zawarta pod warunkiem, że podmiot uprawniony z tytułu prawa pierwokupu, nie wykona tego prawa (warunkowa umowa sprzedaży). Drugi etap to umowa przeniesienia własności, która zawierana jest po uzyskaniu informacji, że podmiot uprawniony nie wykona prawa pierwokupu (lub po upływie określonego ustawowo terminu na złożenie oświadczenia przez podmiot uprawniony o wykonaniu prawa pierwokupu). Konieczne są zatem dwa spotkania u notariusza.
Przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (które jest ograniczonym prawem rzeczowym, lokal nie stanowi własności uprawnionego) nie ma znaczenia, czy lokal znajduje się w obszarze rewitalizowanym. Trzeba natomiast zwrócić uwagę na inne kwestie, choćby na to, czy spółdzielnia, w zasobach której znajduje się lokal, ma uregulowane prawo do gruntu, na którym stoi budynek. Nic nie stoi na przeszkodzie, by spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w sytuacji braku uregulowanego prawa do gruntu było przedmiotem umowy sprzedaży, z tym zastrzeżeniem, że nie ma możliwości założenia dla takiego prawa księgi wieczystej. Z uwagi na powyższe nie istnieje możliwość zakupu takiego prawa (bez uregulowanego prawa do gruntu) za środki pochodzące z kredytu.
Po nabyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w sytuacji uregulowanego prawa do gruntu istnieje możliwość ustanowienia jego odrębnej własności. W takim przypadku uprawniony z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się właścicielem lokalu i przysługują mu wszystkie atrybuty własności.
Zobacz również
Poświadczenie dziedziczenia
Dowiedz się, jak odbywa się procedura uzyskania notarialnego poświadczenia dziedziczenia, kiedy konieczne jest uzyskanie sądowego orzeczenia o nabyciu spadku, jakie dokumenty należy przynieść do kancelarii oraz ile wynosi honorarium notariusza.
Protokół zgromadzenia spółki
Dowiedz się, kiedy obecność notariusza na zgromadzeniu wspólników jest niezbędna, co powinien zawierać protokół zgromadzenia wspólników spółki z o. o. oraz akcjonariuszy akcyjnej, a także ile kosztuje sporządzenie protokołu notarialnego.
Testament notarialny
Dowiedz się, jakie są rodzaje testamentów i jak taki dokument sporządzić, aby był ważny. Sprawdź jak zrobić zapis windykacyjny i kogo można wydziedziczyć.
W razie wątpliwości wyjaśnię zasady sporządzania umowy sprzedaży mieszkania, doradzę jak należy sformułować umowę przedwstępną, ile wynosi podatek PCC, jakie obowiązują zwolnienia oraz jakie dokumenty i informacje należy przygotować.
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania
Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży.
Umowa przedwstępna jest zawierana zwykle, gdy z jakiegoś powodu obie strony lub jedna z nich nie są gotowe na zawarcie umowy przyrzeczonej, np. kupujący nabywając nieruchomość posiłkuje się środkami z kredytu i oczekuje na decyzję banku, sprzedający potrzebuje czasu na znalezienie nowego mieszkania i przeprowadzenia się.
Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, natomiast nie wymaga formy aktu notarialnego. Może być zawarta w zwykłej formie pisemnej. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego wywołuje jednak tzw. silniejszy skutek, co oznacza, że stona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej daje możliwość do ewentualnego dochodzenia wyłącznie odszkodowania.
Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania
Stawiając się w kancelarii notarialnej celem podpisania aktu notarialnego dokumentującego umowę sprzedaży mieszkania należy przedstawić następujące dokumenty i informacje:
- dane osobowe stron umowy:
- imiona i nazwiska, imiona rodziców,
- adres zamieszkania,
- stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie małżeńskiej umowy majątkowej,
- nr dowodu osobistego lub paszportu,
- PESEL,
- w przypadku, gdy umowę w imieniu którejś ze stron transakcji zawiera pełnomocnik, powinien mieć ze sobą oryginał pełnomocnictwa.
Oprócz tego, w zależności od rodzaju zbywanego prawa, należy mieć ze sobą następujące dokumenty:
Dokumenty wymagane przy sprzedaży mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość z księgą wieczystą
- numer księgi wieczystej,
- podstawa nabycia mieszkania, czyli przykładowo jeden z wymienionych dokumentów:
- wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświaczenia dziedziczenia,
- zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
- nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
- nabycie nastąpiło w drodze darowizny, nieodpłatnego zniesienia współwłasności po dniu 1 stycznia 2007 roku,
- wartość rynkowa mieszkania,
- zaświadczenie z urzędu gminy w przedmiocie rewitalizacji (czy lokal leży na obszarze rewitalizacji lub w specjalnej strefie rewitalizacji),
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
- świadectwo charakterystyki energetycznej dla lokalu,
- warunki umowy (zwłaszcza dot. sposobu zapłaty ceny) i data wydania mieszkania.
Dokumenty przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego:
- zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu (zwykle ważne tylko 30 dni),
- numer księgi wieczystej, jeśli została założona,
- podstawa nabycia, czyli przykładowo jeden z wymienionych dokumentów:
- wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży lub darowizny,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświadczenia dziedziczenia,
- zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia w sytuacji, gdy :
- nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
- nabycie nastąpiło w drodze darowizny, nieodpłatnego zniesienia współwłasności po dniu 1 stycznia 2007 roku,
- wartość rynkowa mieszkania,
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
- świadectwo charakterystyki energetycznej dla lokalu,
- warunki umowy (zwłaszcza dot. sposobu zapłaty ceny) i data wydania mieszkania.
Sprzedaż mieszkania a podatek
Przy transakcji sprzedaży mieszkania możemy mieć do czynienia z podatkiem PCC, VAT i podatkiem dochodowym (PIT).
Podatek dochodowy
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Ustawa o PIT), źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości;
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
gdy:
- odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
- zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Podatek PCC
Większość transakcji sprzedaży mieszkań obłożona jest podatkiem PCC, którego wysokość reguluje Ustawa o PCC (Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych). Zgodnie z przepisami, sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC) liczonego wg stawki 2%.
Obowiązek podatkowy PCC powstaje z chwilą podpisania umowy i obciąża kupującego.
Podstawa opodatkowania podatkiem PCC
Zgodnie z Art. 6 Ustawy o PCC, podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Zazwyczaj jest to widniejąca w umowie cena sprzedaży nieruchomości. Jeśli wartość ta w ocenie urzędu skarbowego została zaniżona, strony zostają wezwane do jej skorygowania. Jeżeli i po korekcie cena nadal zostanie uznana za zaniżoną, urząd powoła biegłego w celu określenia wartości rynkowej. W przypadku, gdy określona przez biegłego wartość różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez strony umowy, koszty sporządzenia opinii poniesie kupujący, a za podstawę opodatkowania przyjęta zostanie wartość mieszkania określona przez biegłego.
Podatek VAT
Umowa sprzedaży nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, jeśli sprzedającym jest podatnik VAT i sprzedaż nieruchomości nie jest w jego przypadku czynnością jednostkową. W takiej sytuacji czynność sprzedaży zwolniona jest z PCC i podlega podatkowi od towarów i usług (VAT) wg obowiązującej stawki.
Opłata sądowa przy sprzedaży mieszkania
Wysokość opłat sądowych wynika z Ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
W przypadku sprzedaży mieszkania, notariusz pobiera opłatę za dokonanie wpisu własności w księdze wieczystej w wysokości 200 zł.
Jeśli konieczne jest założenie księgi wieczystej (co zdarza się przy spółdzielczych własnościowych prawach do lokalu), notariusz pobierze dodatkowo opłatę w wysokości 100 zł.
Sprzedaż mieszkania – koszt notariusza w roku 2024
Sporządzenie u notariusza umowy sprzedaży mieszkania wiąże się z koniecznością poniesienia następujących kosztów:
- taksy notarialnej za sporządzenie umowy oraz za złożenie wniosku wieczystoksięgowego,
- opłaty sądowej za dokonanie wpisów w księdze wieczystej,
- podatku pobieranego na rzecz Skarbu Państwa przez notariusza – podatku od czynności cywilnoprawnych,
- taksy notarialnej za wypisy umowy w wysokości 6 zł za każdą stronę.
Taksa notarialna pobierana przez notariusza ustalona jest w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości.
Notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy. W przypadku sprzedaży mieszkania, bazowa wysokość taksy notarialnej wynosi połowę następujących wartości:
- 100 zł przy wartości mieszkania do 3000 złotych,
- 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
- 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
- 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
- 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
- 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
- 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.
Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem VAT.
Przykład wyliczenia wartości taksy notarialnej przy sprzedaży mieszkania
W przypadku sprzedaży mieszkania o wartości 400 tys. zł, maksymalna wysokość taksy notarialnej wynosi 1185 zł plus 23% VAT.
