Notarialna obsługa nieruchomości
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, aby zbyć nieruchomość w drodze umowy – odpłatnie bądź nieodpłatnie – konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Jest to tzw. przymus notarialny. Ma on na celu zagwarantowanie prawidłowego sformułowania treści czynności prawnej, a co za tym idzie bezpieczeństwa obrotu. Powyższe oznacza, że aby sprzedać, darować, czy zamienić się na nieruchomości, należy zlecić sporządzenie odpowiedniej umowy notariuszowi.
Wśród czynności prawnych z zakresu obrotu nieruchomościami, które notariusz sporządza w formie aktu notarialnego wymienić można:
- umowę sprzedaży mieszkania – zarówno stanowiącego odrębną własność jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (bez względu na to, czy swp ma założoną księgę wieczystą),
- umowę darowizny mieszkania – zarówno stanowiącego odrębną własność jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (bez względu na to, czy swp ma założoną księgę wieczystą),
- umowę sprzedaży lub umowę darowizny nieruchomości gruntowych (działek) – bez względu na ich charakter (budowlany, rolny, leśny, rekreacyjny),
- umowę zamiany lokalu (mieszkania), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nieruchomości gruntowych (działek),
- umowę przedwstępną sprzedaży/ darowizny/zamiany,
- umowę zniesienia współwłasności nieruchomości,
- umowę dożywocia,
- umowę deweloperską,
- umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu,
- ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego – to jest hipoteki, służebności (mieszkania/ przechodu i przejazdu/ przesyłu), prawa użytkowania,
- oświadczenie o poddaniu się egzekucji (art. 777 kpc) związane z zawartą umową najmu okazjonalnego, czy instytucjonalnego.
Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, zwykle umowy sprzedaży. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, by zawrzeć przedwstępną umowę zamiany, przedwstępną umowę zniesienia współwłasności czy innej umowy.
Umowa przedwstępna jest zawierana zwykle, gdy z jakiegoś powodu obie strony lub jedna z nich nie są gotowe na zawarcie umowy przyrzeczonej, np. kupujący nabywając nieruchomość posiłkuje się środkami z kredytu i oczekuje na decyzję banku, sprzedający potrzebuje czasu na znalezienie nowego mieszkania i przeprowadzenia się, nieruchomość będzie dzielona geodezyjnie na mniejsze działki i procedura administracyjna jeszcze jest w toku, itp.
Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, natomiast nie wymaga formy aktu notarialnego. Może być zawarta w zwykłej formie pisemnej. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego wywołuje jednak tzw. silniejszy skutek, co oznacza, że stona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej daje możliwość do ewentualnego dochodzenia wyłącznie odszkodowania.
Sprzedaż działki
Umowa sprzedaży, której przedmiotem jest nieruchomość (grunt, czyli działka, lokal mieszkalny lub niemieszkalny) musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego.
Celem sporządzenia umowy sprzedaży gruntu (bez względu na jego charakter), notariusz potrzebuje między innymi poniższych dokumentów (datowanych nie dalej niż na 1 miesiąc przed podpisaniem umowy sprzedaży):
- wypisu z rejestru gruntów (wydawany przez starostwo),
- zaświadczenie dotyczące uroszczonego planu urządzenia lasu (wydawane przez starostwo),
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wydawany przez urząd gminy),
- zaświadczenie dotyczące rewitalizacji (wydawane przez urząd gminy).
Powyższe dokumenty służą notariuszowi za podstawę do sporządzenia umowy sprzedaży; na ich podstawie notariusz stwierdza, czy jakiemukolwiek podmiotowi przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości (Skarbowi Państwa lub Gminie).
Nieruchomość, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. W takiej sytuacji konieczne są dwa spotkania u notariusza. Najpierw zawierana jest umowa sprzedaży pod warunkiem, że podmiot uprawniony nie wykonana prawa pierwokuopu. Podmiot ten ma ustawowo określony czas na złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. Jeśli takiego oświadczenia nie złoży lub upłynie ustawowy czas na jego złożenie, to pomiędzy stronami umowy sprzedaży zawierana jest umowa przeniesienia własności.
Darowizna mieszkania lub działki
Umowa darowizny polega na bezpłatnym przysporzeniu na czyjąś rzecz. Darczyńca daruje rzecz obdarowanemu i nie oczekuje niczego w zamian.
Darowizna nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Koszt zawarcia umowy darowizny zależy od wartości jej przedmiotu. Umowa darowizny podlega podatkowi od spadków i darowizn. Wysokość podatku zależy od tego, czy strony umowy są ze sobą spokrewnione, a jeśli tak, to w jakim stopniu. Reguluje to ustawa z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn. Obdarowany z tzw. „grupy zero” jest zwolniony z podatku bez względu na wartość darowizny (zgłoszenia darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego dokonuje notariusz). Obdarowani z grup podatkowych 1-3 muszą liczyć się z zapłatą podatku.
Zniesienie współwłasności
Umowa zniesienia współwłasności służy do zakończenia sytuacji, w której dwie osoby lub więcej są współwłaścicielami jednej rzeczy. Sposobów na zniesienie współwłasności jest kilka. Zwykle współwłasność znoszona jest w ten sposób, że własność rzeczy nabywa jeden ze współwłaścicieli i zobowiązuje się dokonać spłat wobec pozostałych wspólwłaścicieli. Strony umowy mogą postanowić też, że współwłasność jest znoszona nieodpłatnie, to jest jeden ze wsółwłaścicieli nabywa wsłasność i nie jest zobowiązany do spłat wobec pozostałych. Jeżeli współwłaściciele są w sporze, współwłasność można znieść wyłącznie na drodze sądowej.
Jeżeli współwłaściciele są zgodni co do sposobu wyjścia ze współwłasności, a przedmiotem współwłasności jest nieruchomość, umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Koszty jej zawarcia zależą od wartości przedmiotu oraz od charakteru umowy (czy jest odpłatna, czy nie).
Dożywocie
Umowa dożywocia to umowa, w której w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Zgodnie z kodeksem cywilnym dożywotnie utrzymanie to: przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie mu odpowiedniej pomocy, pielęgnowanie go w chorobie oraz sprawienie mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.
Strony umowy mogą postanowić, że to nie zbywca będzie dożywotnikiem, a osoba mu bliska.
Przy umowie dożywocia notariusz pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Ewentualne pokrewieństwo stron umowy nie jest okolicznością wyłączającą lub zwalniającą nabywcę od płatności podatku.
Zamiana mieszkania
Umowa zamiany zdarza się w obrocie nieporównanie rzadziej niż umowa sprzedaży czy darowizny, ale bywają sytuacje, że umowa taka pasuje idealnie do stanu faktycznego. Udział notariusza jest konieczny, gdy zamieniane są nieruchomości, to jest lokale mieszkalne, lokale niemieszkalne, działki o różnym charakterze (budowlane, leśne, rolne, rekreacyjne), a także takie prawa jak wieczyste użytkowanie czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Koszt umowy zależy od najwyższej wartości zamienianego przedmiotu umowy. Umowa zamiany podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Podstawą opodatkowania przy umowie zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu jest różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali; w pozostałych przypadkach podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek. Podatek od czynności cywilnoprawnych pobierany jest wg stawki 2%.
Najem okazjonalny
Zgodnie z definicją ustawową umowa najmu okazajonalnego to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa ta zawierana jest w zwykłej formie pisemnej, jednak by wywołała pożądane skutki prawne wymaga trzech załączników, w tym jednego w formie aktu notarialnego. Załączniki do umowy najmu okazjonalnego to:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela lokalu,
- oświadczenie najemcy, w którym wskazuje on inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu (właściciel wynajmowanego lokalu może wymagać, by było to oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym).
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. W drugim półroczu roku 2023 jest to 360,00 zł netto.
Poinformuję, jakie dokumenty są niezbędne celem sporządzenia umowy lub oświadczenia, o kosztach dokonania czynności, w tym o wysokości podatku, wyjaśnię sformułowania zamieszczone w akcie notarialnym, wskażę dalsze obowiązki związane z nabyciem nieruchomości.
Obrót nieruchomościami – koszt notariusza
Taksa notarialna pobierana przez notariusza ustalana jest w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości.
W przypadku transakcji dotyczących obrotu nieruchomościami, wysokość bazowej taksy notarialnej zależna jest zwykle od wartości nieruchomości i wynosi:
- 100 zł przy wartości nieruchomości do 3000 złotych,
- 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 3000 do 10 000 zł,
- 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 10 000 do 30 000 zł,
- 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 30 000 do 60 000 zł,
- 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
- 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości nieruchomości powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
- 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości nieruchomości powyżej 2 000 000 zł.
W przypadku niektórych czynności, stawka bazowa obniżona jest o połowę, a niekiedy jej wysokość jest ryczałtowa. Notariusz określi taksę notarialną na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy. Prosimy o kontakt z kancelarią notarialną.
Dodatkowo notariusz pobiera opłatę za wypisy w wysokości 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem VAT.
