Vente d'un appartement
Quelle que soit la forme de propriété de l’appartement, sa vente nécessite la rédaction d’un acte notarié. Sinon, la transaction est nulle.
Découvrez comment rédiger un contrat de vente d’appartement qui sera conforme à la loi, ce qu’est un contrat préliminaire, comment sécuriser le paiement et combien coûte le droit notarial.
En cas de doute, veuillez contacter un notaire pour clarifier vos doutes et convenir d’un rendez-vous au bureau.
Contrat de vente d'appartement
Les réglementations stipulent clairement que la vente d’un appartement, tout comme toute transaction portant sur une propriété immobilière, doit être conclue sous forme d’acte notarié. Si les parties le font sous forme écrite ordinaire, cette action sera invalide.
Typiquement, un contrat de vente d’un logement doit inclure les éléments suivants :
- les données du vendeur et de l’acheteur – leur nom, adresse de résidence et numéro d’identification fiscale (NIP) ;
- une description précise de la propriété – l’adresse, le numéro d’appartement, la superficie, le numéro du registre foncier ainsi que toute restriction éventuelle d’utilisation ;
- une indication de la valeur de l’appartement ;
- une indication de la partie qui supporte les frais supplémentaires liés à la vente, tels que les frais de notaire ou l’inscription au registre foncier ;
- la date à laquelle la propriété sera remise à l’acheteur ;
- les signatures des parties impliquées dans la transaction confirmant leur accord pour conclure le contrat.
La vente d'un appartement à Varsovie
L’appartement est un terme courant pour désigner un « local résidentiel » spécifié par la loi. Un local résidentiel indépendant est défini dans la loi sur la propriété des locaux du 24 juin 1994, § 2 alinéa 2 comme:
Un espace délimité par des murs permanents à l’intérieur d’un bâtiment, composé d’une ou plusieurs pièces, destiné à une résidence permanente de personnes
Le local d’habitation sert à satisfaire les besoins en logement d’au moins une personne, et avec les pièces auxiliaires telles que la cuisine, la salle de bain, les toilettes et le couloir, il forme un ensemble permettant une habitation confortable.
Dans notre étude notariale, les biens immobiliers les plus fréquemment vendus sont:
- un appartement constituant une propriété séparée,
- des appartements coopératifs, c’est-à-dire des droits de propriété coopératifs sur un local (de plus en plus rarement),
- le droit coopératif des locataires sur un local (également de plus en plus rare),
- et les logements sociaux.
Il convient de noter que la vente d’un logement social n’est possible qu’après son rachat préalable par la commune.
Un appartement constituant une propriété distincte
Le détenteur d’un appartement en propriété distincte a le droit absolu de disposer de son logement – il peut le louer, le vendre ou le transmettre par héritage. Cette personne est propriétaire de son logement et possède également en copropriété des parties communes telles que les cages d’escalier, le toit, les façades ainsi que les terrains adjacents au bâtiment. En outre, le propriétaire de l’appartement possède une propriété fractionnée de la propriété foncière sur laquelle se trouve l’immeuble résidentiel.
Toute modification de propriété concernant un appartement en propriété distincte doit être enregistrée dans le registre foncier, ce qui implique le paiement des frais correspondants.
Appartement coopératif de copropriété
La copropriété coopérative en propriété n’est formellement pas la propriété de son détenteur. Celui-ci dispose en effet de droits réels limités, réglementés par la Loi sur les coopératives de logement du 15 décembre 2000. En pratique cependant, le détenteur a des droits très proches de ceux d’un propriétaire immobilier. Un logement de ce type peut être vendu, loué et hérité dans les mêmes conditions qu’un logement détenu en propriété distincte. La différence réside dans le fait que, en raison des droits réels limités, le détenteur d’un appartement en copropriété coopérative en propriété ne peut pas disposer pleinement de son logement comme le ferait un propriétaire d’un appartement en propriété distincte. Il doit notamment signaler la transaction de vente à la coopérative de logement et obtenir l’approbation du conseil d’administration de la coopérative. Parfois, il est également nécessaire de payer des frais liés au transfert des droits sur le logement et de respecter d’autres exigences réglementées par la coopérative.
Logement locatif
Le détenteur d’un droit coopératif de location n’est pas propriétaire de l’appartement, mais a le droit d’utiliser le logement selon des conditions contractuelles définies. Le droit coopératif de location signifie que l’appartement est mis à disposition par la coopérative sur la base d’un contrat.
Pour vendre un appartement en location coopérative, il doit d’abord être converti en une propriété séparée de l’unité. Pour ce faire, plusieurs conditions doivent être remplies :
- La situation juridique du terrain sur lequel se trouve le bâtiment doit être établie; il doit être exempt de toute demande d’autres entités.
- Il faut rembourser les frais que la coopérative a investis dans l’appartement.
- Il faut régler toutes les arriérés de loyers liées au logement.
Le processus de conversion du droit de location en propriété doit être confirmé par un acte notarié établi par un notaire. L’acquisition de la propriété séparée n’est reconnue qu’au moment de l’inscription dans le registre foncier, il est donc nécessaire de le créer.
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En cas de doute, j’expliquerai les principes de la rédaction du contrat de vente d’un appartement, je conseillerai sur la manière de formuler un contrat préliminaire, je donnerai des informations sur le montant de l’impôt PCC, sur les exonérations applicables ainsi que sur les documents et informations à préparer.
Contrat préliminaire de vente d'un appartement
En général, les parties à la transaction ne sont pas prêtes à signer immédiatement un contrat de vente d’appartement. Dans ce cas, pour garantir les conditions de vente convenues et gagner du temps pour régler, par exemple, les affaires de crédit, elles décident de conclure un contrat préliminaire dans lequel le vendeur s’engage à vendre l’appartement et l’acheteur s’engage à l’acquérir à un prix et dans des conditions spécifiées. Un tel accord peut être contraignant bilatéralement ou unilatéralement. Ce dernier cas signifie que le droit de demander la conclusion d’un contrat promis n’appartient qu’à une partie, par exemple seulement au vendeur.
Le contrat préliminaire peut prendre la forme d’un contrat écrit ordinaire, mais les parties choisissent parfois la forme d’un acte notarié pour souligner la force obligatoire. Le notaire aidera à formuler le contrat préliminaire de manière à garantir la nécessité effective de conclure un contrat promis.
Dans le cas où l’une des parties souhaiterait se retirer de la transaction précédemment convenue, il est possible de :
- exiger le paiement d’une indemnité pour non-exécution du contrat préliminaire ;
- poursuivre en justice l’exécution forcée de l’indemnité résultant du non-respect du contrat préliminaire ;
- poursuivre en justice l’exécution forcée du contrat promis.
Documents nécessaires pour vendre un appartement
En se présentant au bureau du notaire en vue de la rédaction et de la signature de l’acte notarié de vente d’un appartement, les documents et informations suivants doivent être présentés :
- les données personnelles des parties à l’achat de l’appartement :
- noms et prénoms, prénoms des parents,
- adresse de résidence,
- état civil et éventuellement preuve officielle de l’existence d’un contrat de mariage ou d’une convention matrimoniale,
- numéro de carte d’identité ou de passeport,
- numéro d’identification personnel,
- et dans le cas où l’un des parties est représenté par un mandataire, l’original de la procuration doit être présenté.
En outre, en fonction du type de propriété de l’appartement, les documents suivants doivent être présentés :
Les documents requis pour la vente d'un appartement qui est une propriété distincte avec un livre foncier sont les suivants
- numéro du registre foncier,
- la base d’acquisition de l’appartement, telle que par exemple l’un des documents suivants:
- extrait de l’acte notarié de vente ou de donation,
- décision de justice définitive constatant l’acquisition d’une succession,
- acte de certification de l’héritage,
- certificat du chef du bureau des impôts attestant que l’impôt sur les successions et les dons a été payé, que l’acquisition est exonérée d’impôt ou que l’obligation fiscale a expiré en raison de la prescription – dans le cas où :
- l’acquisition a été faite par héritage ou prescription,
- l’acquisition a été faite par donation, ordre du donateur, abandon gratuit de copropriété et réserve héréditaire après le 1er janvier 2007,
- la valeur marchande de l’appartement,
- certificat de revitalisation de la mairie indiquant que la propriété n’est pas située dans une zone de revitalisation ou dans une zone de revitalisation spéciale,
- certificat de l’administration/coopérative sur le montant de la dette due au loyer et aux autres frais, certificat de l’absence de personnes enregistrées dans le local,
- extrait du registre des appartements,
- contrat préliminaire de vente, s’il a été signé,
- conditions et date de livraison de l’appartement.
Les documents requis pour la vente d'un appartement faisant partie d'une propriété coopérative :
- numéro du registre foncier,
- la base d’acquisition de l’appartement, telle que par exemple l’un des documents suivants:
- extrait de l’acte notarié de vente ou de donation,
- décision de justice définitive constatant l’acquisition d’une succession,
- acte de certification de l’héritage,
- certificat du chef du bureau des impôts attestant que l’impôt sur les successions et les dons a été payé, que l’acquisition est exonérée d’impôt ou que l’obligation fiscale a expiré en raison de la prescription – dans le cas où :
- l’acquisition a été faite par héritage ou prescription,
- l’acquisition a été faite par donation, ordre du donateur, abandon gratuit de copropriété et réserve héréditaire après le 1er janvier 2007,
- la valeur marchande de l’appartement,
- attestation de l’administration/coopérative sur le montant de la dette pour le loyer et autres frais,
- attestation de non-enregistrement de personnes dans le logement,
- extrait du registre des logements,
- contrat préliminaire de vente, s’il a été signé,
- conditions et date de livraison de l’appartement.
La vente d'un appartement et l'impôt
Lors d’une transaction de vente d’un appartement, il peut y avoir des impôts tels que la taxe de transfert, la TVA et l’impôt sur le revenu (IR).
Impôt sur le revenu
Conformément à l’article 10, paragraphe 1, point 8 de la Loi du 26 juillet 1991 sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques (loi sur l’IR), la source de revenu est la vente à titre onéreux:
- d’un bien immobilier ou d’une partie de celui-ci, ainsi que d’une participation dans un bien immobilier;
- d’un droit de propriété coopératif sur un logement résidentiel ou commercial et d’un droit de propriété sur une maison unifamiliale dans une coopérative de logement;
- lorsque la vente à titre onéreux ne résulte pas d’une activité commerciale et est effectuée dans le cas de la vente à titre onéreux de biens immobiliers et de droits patrimoniaux avant l’expiration de 5 ans, à compter de la fin de l’année civile au cours de laquelle l’acquisition ou la construction a eu lieu.
L’impôt sur le revenu est à la charge du vendeur et est calculé sur la différence entre le produit de la vente à titre onéreux de l’appartement ou des droits patrimoniaux et les frais engagés pour la réalisation du revenu.
Taxe de transfert (PCC)
La plupart des transactions de vente d’appartements sont soumises à une taxe de transfert, dont le montant est réglementé par la loi sur la taxe de transfert (loi du 9 septembre 2000 sur la taxe sur les transactions civiles et commerciales). Conformément aux dispositions légales, la vente d’un bien immobilier est soumise à une taxe sur les transactions civiles et commerciales (PCC) d’un taux de 2%.
L’obligation fiscale de la taxe de transfert se produit au moment de la signature du contrat (art. 3 du PCC) et, conformément à l’art. 4 du PCC, est à la charge de l’acheteur.
Base d’imposition pour la taxe de transfert
Conformément à l’article 6 de la loi sur la taxe de transfert, la base d’imposition est la valeur marchande de l’immobilier. Il s’agit généralement du prix de vente convenu dans le contrat immobilier. Si cette valeur a été sous-estimée dans l’évaluation fiscale, les parties sont invitées à la corriger. Si, après correction, le prix est toujours considéré comme sous-estimé, l’administration fiscale nommera un expert pour déterminer la valeur marchande. Si la valeur déterminée par l’expert diffère de plus de 33% de la valeur indiquée par les parties au contrat, les coûts de l’avis d’expertise seront supportés par l’acheteur et la valeur marchande déterminée par l’expert sera utilisée comme base d’imposition.
Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
La taxe de PCC n’est pas applicable si le vendeur est un assujetti à la TVA. Dans ce cas, la transaction de vente est exonérée de la taxe de PCC, mais elle est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à un taux de 23 %.
Frais de justice lors de la vente d'un appartement
Le montant des frais judiciaires découle de la Loi du 28 juillet 2005 sur les frais de justice dans les affaires civiles.
En cas de vente d’un appartement, le notaire perçoit des frais pour l’inscription de la propriété dans le registre foncier en vertu de la somme de 200 PLN.
Si la création d’un registre foncier est nécessaire pour la propriété achetée, le notaire percevra des frais de 60 PLN.
La vente d'un appartement - coût du notaire
La rédaction d’un contrat de vente d’appartement chez le notaire implique les coûts suivants :
- Frais d’inscription au registre foncier
- Frais judiciaires pour l’inscription au registre foncier
- Impôts perçus par le notaire pour le compte du Trésor public – impôt sur les actes civils et TVA
- Taxe notariale pour les copies, à un tarif de 6 PLN par page. Le tarif de la taxe notariale est établi par le règlement du ministre de la justice.
Le notaire détermine les frais notariaux sur la base d’une analyse des documents spécifiques à chaque affaire. Dans le cas d’une vente d’appartement, le montant de base de la taxe notariale est égal à la moitié des valeurs suivantes :
- 100 PLN pour une valeur d’appartement jusqu’à 3 000 PLN
- 100 PLN + 3 % de l’excédent au-dessus de 3 000 PLN pour une valeur d’appartement supérieure à 3 000 jusqu’à 10 000 PLN
- 310 PLN + 2 % de l’excédent au-dessus de 10 000 PLN pour une valeur d’appartement supérieure à 10 000 jusqu’à 30 000 PLN
- 710 PLN + 1 % de l’excédent au-dessus de 30 000 PLN pour une valeur d’appartement supérieure à 30 000 jusqu’à 60 000 PLN
- 1 010 PLN + 0,4 % de l’excédent au-dessus de 60 000 PLN pour une valeur d’appartement supérieure à 60 000 jusqu’à 1 000 000 PLN
- 4 770 PLN + 0,2 % de l’excédent au-dessus de 1 000 000 PLN pour une valeur d’appartement supérieure à 1 000 000 jusqu’à 2 000 000 PLN
- 6 770 PLN + 0,25 % de l’excédent au-dessus de 2 000 000 PLN, mais pas plus de 10 000 PLN ou 7 500 PLN (pour la première tranche d’impôt) pour une valeur d’appartement supérieure à 2 000 000 PLN.
L’honoraire du notaire est soumis à une taxe de 23 % PTiU (TVA).
Exemple de calcul de la valeur de la taxe notariale lors de la vente d’un appartement
W przypadku sprzedaży mieszkania o wartości 400 tys. zł, maksymalna wysokość taksy notarialnej wynosi 1185 zł (505 zł + 680 zł) plus 23% VAT.
