Продаж квартири в нотаріуса
Без залежності від форми власності на квартиру, її продаж вимагає укладення договору в формі нотаріального акту. В іншому випадку така операція є недійсною.
Дізнайтеся, як скласти договір купівлі-продажу квартири, який буде відповідати законодавству, що таке попередній договір, як захистити оплату та скільки коштує нотаріальний збір.
У разі сумнівів, будь ласка, звертайтеся до нотаріуса для вирішення питань та узгодження дати зустрічі в канцелярії.
Договір купівлі-продажу квартири
Законодавство чітко встановлює, що продаж квартири, так само, як будь-який договір щодо переходу права власності на нерухомість, повинен бути укладений у формі нотаріального акту. Якщо сторони укладуть угоду в звичайній письмовій формі, така угода буде недійсною.
Зазвичай договір купівлі-продажу квартири має містити наступні положення:
- дані продавця та покупця – їх ім’я та прізвище, адреса місця проживання та ідентифікаційний номер податкового обліку (ІПН);
- точний опис нерухомості – адреса, номер квартири, площа, номер документу про право власності та можливі обмеження у її використанні;
- визначення вартості квартири;
- визначення сторони, яка несе додаткові витрати, пов’язані з продажем, наприклад, витрати на нотаріуса чи внесок до документу про право власності;
- термін передачі квартири у власність;
- підписи сторін угоди, що підтверджують їх згоду на укладення договору.
Продаж квартири в Варшаві
Квартира – це звичайне вираз для певного виду нерухомості, який визначений у законодавстві як “житловий приміщення”. Самостійне житлове приміщення визначене в Законі про власність на квартири від 24 червня 1994 року, § 2 пункт 2 як:
простір в межах будівлі, відокремлений стінами, який складається з однієї або кількох кімнат та призначений для постійного проживання людей.
Житлове приміщення призначене для задоволення потреб проживання не менше однієї особи, а разом з допоміжними приміщеннями, такими як кухня, ванна кімната, туалет та коридор, утворює цілісність, що забезпечує комфортне проживання.
У нашій нотаріальній конторі найчастіше предметом продажу є:
- окреме житлове приміщення, що є предметом окремої власності;
- квартира-співвласність, тобто право співвласності на житлове приміщення в спілці, яке стає все рідше;
- право користування житловим приміщенням в спілці (також все рідше), а також
- комунальне житло.
Варто зазначити, що продаж комунальної квартири можливий лише після її викупу від громади.
Окреме житлове приміщення
Власник квартири з окремої власності має повне право розпоряджатися своїм житлом – здавати в оренду, продавати або передавати його спадщину. Така особа є власником квартири, яка має спільну власність на частини спільного власності, такі як під’їзди, дах, фасади, а також території, що прилягають до будівлі. Крім того, власник квартири має дрібну власність на землю, на якій знаходиться житловий будинок.
Будь-які власницькі зміни, що стосуються квартири в окремій власності, повинні бути зареєстровані в книзі власності, що пов’язано з необхідністю сплати відповідних платежів.
Кооперативна квартира власності
Кооперативна квартира власності формально не є власністю її власника. Він має обмежені речові права, які регулюються Законом про кооперативні житлові будинки від 15 грудня 2000 року. На практиці ж, власник має дуже схожі права на власника нерухомості. Квартира цього типу може бути продана, здана в оренду та успадкована за такими ж умовами, як квартира в окремій власності. Різниця полягає в тому, що через обмежені речові права, власник кооперативної квартири власності не може повністю розпоряджатися своїм житлом, як власник квартири в окремій власності. Він повинен повідомити кооператив про операцію продажу та отримати згоду управління кооперативу. Іноді також потрібно сплатити збори, пов’язані з перепискою права на квартиру та дотримання інших вимог, які регулюються кооперативом.
Квартира орендарська
Володільник орендарського кооперативного права на квартиру не є її власником, але має право користування квартирою на визначених угодою умовах. Орендарське кооперативне право на квартиру передбачає, що квартира надається для користування кооперативом на підставі угоди.
Для продажу орендарської квартири, її спочатку потрібно перетворити на окрему власність на квартиру. Щоб перетворити орендарське кооперативне право на квартиру на власність квартири, потрібно виконати кілька умов:
- потрібно встановити правову ситуацію землі, на якій знаходиться будинок; вона повинна бути вільна від претензій інших суб’єктів;
- потрібно погасити витрати, які кооператив вклав у квартиру;
- потрібно врегулювати будь-які заборгованості з оплати орендної плати, пов’язані з квартирою.
Процес перетворення права на квартиру на власність повинен бути підтверджений нотаріальним актом, складеним нотаріусом. Набуття окремої власності визнається лише в момент запису до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обтяжень, тому необхідно його створити.
Подивіться також
Посвідчення спадщини
Дізнайтеся, як відбувається процедура отримання нотаріального посвідчення спадщини, коли необхідне отримання судового рішення про отримання спадщини, які документи потрібно принести до нотаріуса, та скільки становить гонорар нотаріуса.
Протокол зібрання товариства
Дізнайтеся, коли присутність нотаріуса на зібранні пайовиків є необхідною, що повинен містити протокол зібрання пайовиків товариства з обмеженою відповідальністю та акціонерів акціонерного товариства, а також скільки коштує складання нотаріального протоколу.
Нотаріальний заповіт
Дізнайтеся, які є види заповітів та як скласти такий документ, щоб його не було піддано сумніву. Перевірте, як зробити заповіт з виконавчим розпорядженням та кого можна відсторонити від спадщини.
У разі сумнівів я поясню засади складання договору купівлі-продажу квартири, пораджу як слід сформулювати попередній договір, яка ставка податку на придбання нерухомості є, які звільнення діють, а також які документи та інформацію необхідно підготувати.
Договір попередньої купівлі-продажу квартири
Зазвичай сторони угоди не готові до негайного підписання договору купівлі-продажу квартири. У такому випадку, щоб гарантувати собі умови продажу та здобути час на вирішення питань, наприклад, кредитних справ, вони вирішують скласти договір попередньої купівлі-продажу, у якому продавець зобов’язується продати квартиру, а покупець зобов’язується придбати її за визначеною ціною та на зазначених умовах. Такий договір може бути двосторонньо або односторонньо зобов’язуючим. У другому випадку право на вимогу укладення обіцяної угоди належить лише одній стороні, наприклад, лише продавцю.
Договір попередньої купівлі-продажу може мати форму звичайного письмового договору, але інколи сторони вибирають форму нотаріального акту, щоб підкреслити силу зобов’язання. Нотаріус допоможе сформулювати договір попередньої купівлі-продажу так, щоб він дійсно гарантував необхідність укладення обіцяної угоди.
У випадку, якщо будь-яка зі сторін захоче відмовитися від заздалегідь узгодженої угоди, існує можливість:
- вимоги сплати компенсації з титулу невиконання договору попередньої купівлі-продажу;
- судового виконання компенсації, що випливає з невиконання договору попередньої купівлі-продажу;
- судового виконання укладення обіцяної угоди.
Документи, необхідні для продажу квартири
- особисті дані сторін угоди про купівлю квартири:
- імена та прізвища, імена батьків,
- адреса проживання,
- сімейний стан та, якщо є, офіційний документ, який підтверджує наявність шлюбного договору,
- номер особистого документа або паспорта,
- ідентифікаційний номер (PESEL),
- у разі, якщо угода укладається за дорученням будь-якої зі сторін, повноважник повинен мати оригінал довіреності.
Документи, необхідні для продажу квартири, яка є окремою нерухомістю з реєстром власності:
- номер державної реєстраційної справи права власності на квартиру,
- підстава набуття квартири, наприклад, один із зазначених документів:
- випис з нотаріального акту договору купівлі-продажу, дарування,
- вирок суду про визнання спадкоємцем,
- повідомлення про спадщину,
- свідоцтво Голови Державної податкової служби, що підтверджує оплату податку на спадщину та дарування або звільнення від оподаткування, або те, що податковий борг загас у зв’язку з його застарінням – у разі:
- набуття шляхом спадкування або набування внаслідок володіння поза власністю згідно із законом,
- набуття шляхом дарування, доручення дарувальника, безоплатного зняття з спільної власності та залишку після 1 січня 2007 року,
- ринкова вартість квартири,
- свідоцтво про ревіталізацію від місцевої ради про те, що нерухомість не знаходиться на території ревіталізації або в Спеціальній Ревіталізаційній Зоні,
- свідоцтво від адміністрації/спілки про розмір заборгованості за орендну плату та інші платежі,
- свідоцтво про відсутність зареєстрованих осіб у квартирі,
- випис з реєстру квартир,
- попередній договір купівлі-продажу, якщо він був підписаний,
- умови та дата передачі квартири.
Документи, необхідні при продажу квартири у спільній власності зі спілкою:
- Свідоцтво від спілки про право власності на квартиру,
- Номер вічного зберігання (копія з вічного зберігання), якщо було відкрито,
- Підстава набуття, наприклад один з наступних документів:
- Витяг з нотаріального акту купівлі-продажу або дарування,
- Непереможне рішення суду про визнання спадкоємцем,
- Акт про свідоцтво спадкоємства,
- Свідоцтво начальника податкової інспекції, що податок з успадкування та дарування був сплачений або що набуття звільнено від оподаткування або що податкове зобов’язання припинено внаслідок застаріння у разі, якщо:
- набуття відбулось через спадкування або на підставі засідання,
- набуття відбулось шляхом дарування, розпорядження дарувальника, безоплатного зняття співвласності та залишку після 1 січня 2007 року,
- Ринкова вартість квартири,
- Свідоцтво від управління / спілки про розмір заборгованості з орендної плати та інших платежів,
- Свідоцтво про відсутність зареєстрованих осіб в квартирі,
- Витяг з реєстру квартир,
- Попередній договір купівлі-продажу, якщо був підписаний,
- Умови та дата видачі квартири.
Продаж квартири та податок
При здійсненні операції продажу квартири можуть бути застосовані податки на додану вартість (ПДВ), податок на прибуток (ПДФО) та податок на цивільно-правові операції (ПЦПО).
Податок на прибуток
Згідно з пунктом 8 статті 10 Закону про оподаткування доходів фізичних осіб від 26 липня 1991 року (Закон про ПДФО), джерелом доходу є оплачена продаж:
- нерухомості або її частини та частки в нерухомості;
- спільної власності на житловий або корисний приміщення та прав на будинок односімейного типу в кооперативі житлового будівництва;
якщо:
- оплачена продаж не відбувається в рамках підприємницької діяльності і
- здійснюється у разі оплаченої продажу нерухомості та прав майнових до 5 років з моменту їх набуття або будівництва від кінця календарного року.
Податок на прибуток сплачується продавцем, а обкладається різниця між доходом від оплаченої продажу квартири або майнових прав та витратами на отримання доходу.
Податок на цивільно-правові операції
Більшість операцій продажу квартир оподатковуються податком на цивільно-правові операції, висота якого регулюється Законом про ПЦПО (Закон від 9 вересня 2000 року про податок на цивільно-правові операції). Згідно з цими положеннями, продаж нерухомості підлягає оподаткуванню податком на цивільно-правові операції (ПЦПО) у розмірі 2%.
Податковий обов’язок з ПЦК виникає з моменту підписання договору (ст. 3 УПЦК) і згідно зі ст. 4 УПЦК обтяжує покупця.
Основа оподаткування ПЦК
Згідно зі ст. 6 Закону про ПЦК, основою оподаткування є ринкова вартість нерухомості. Зазвичай це ціна продажу нерухомості, яка вказана в договорі. Якщо оцінка податкової служби показала, що ця вартість занижена, сторони зобов’язані її скоригувати. Якщо навіть після корекції ціна все ще вважатиметься заниженою, податкова служба призначить експерта для визначення ринкової вартості. У випадку, коли визначена експертом вартість відрізняється на більше ніж 33% від значення, зазначеного в договорі сторін, витрати на складання думки несе покупець, а основою оподаткування буде вартість квартири, визначена експертом.
Податок на додану вартість (ПДВ)
Податок на ПЦК не застосовується, якщо продавцем є платник ПДВ. У такому випадку операція продажу звільняється від ПЦК, але зазначений податок на продажі та послуги (ПДВ) стягується з покупця в розмірі 23%.
Вартість судового збору при продажу квартири
Вартість судового збору визначається Законом від 28 липня 2005 року про судові витрати у цивільних справах.
У випадку продажу квартири, нотаріус стягує збір за внесення власності до вічного книгопису у розмірі 200 злотих.
Якщо необхідно створити вічний книгопис для придбаної нерухомості, нотаріус стягує збір у розмірі 60 злотих.
Продаж квартири - вартість нотаріуса
Складання угоди про продаж квартири у нотаріуса пов’язано з наступними витратами:
- плата за подання заяви про зареєстрування в книзі власності;
- судовий збір за внесення записів до книги власності;
- податки, які стягує нотаріус на користь Державного скарбу – податок на цивільно-правові операції та ПДВ;
- нотаріальна такса за виписки в розмірі 6 злотих за кожну сторінку.
Розмір нотаріальної такси, яку стягує нотаріус, встановлюється у розпорядженні Міністра юстиції.
Нотаріус визначає нотаріальну таксу на основі аналізу документів конкретної справи. У випадку продажу квартири базовий розмір нотаріальної такси становить половину наступних значень:
- 100 злотих при вартості квартири до 3000 злотих;
- 100 злотих + 3% від надлишку понад 3000 злотих при вартості квартири від 3000 до 10 000 злотих;
- 310 злотих + 2% від надлишку понад 10 000 злотих при вартості квартири від 10 000 до 30 000 злотих;
- 710 злотих + 1% від надлишку понад 30 000 злотих при вартості квартири від 30 000 до 60 000 злотих;
- 1010 злотих + 0,4% надлишку понад 60 000 злотих при вартості квартири від 60 000 злотих до 1 000 000 злотих;
- 4770 злотих + 0,2% від надлишку понад 1 000 000 злотих при вартості квартири від 1 000 000 до 2 000 000 злотих;
- 6770 грн + 0,25% від перевищення суми понад 2 000 000 злотих, але не більше 10 000 злотих або 7500 злотих (для I групи оподаткування) при вартості квартири понад 2 000 000 злотих.
Гонорар нотаріуса оподатковується ПДВ у розмірі 23%.
Приклад розрахунку вартості нотаріальної тарифу при продажу квартири
У випадку продажу квартири на суму 400 тис. злотих максимальний розмір нотаріальної тарифу становить 1185 злотих (505 злотих + 680 злотих) плюс 23% ПДВ.
